Дмитровское ш., 100 км от МКАД
Шабушево д., Талдомский гор. округ
Дача 145 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 12.02.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 255 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 18 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈2,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −2,54 млн ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня.
До ст. Талдом-Савёловский ≈19,1 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5915
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 745 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 931 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шабушево д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шабушево д. | 22 сот. | 400 000 | 18 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станки д. | 27 сот. | 1 200 000 | 44 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станки д. | 8,7 сот. | 980 000 | 112 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Станки д. | 10 сот. | 225 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Станки д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Храброво д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Храброво д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кошелево д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ермолино д. | 10 сот. | 375 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 145 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 182 / 26 667 / 28 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 385 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 216 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 046 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 708 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 542 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | Припущаево д. | 150 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Юркино д. | 120 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Тополек СНТ | 110 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 18 182 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в собственности с начала постройки. Продаётся участок 12 соток с домом 145квм. Эта Цена В Объявлении ЗА Один Участок С Одним Домом! Подходит под маткапитал, ипотеку и тд. Есть ещё такой же участок с домом и баней (дороже)в другом объявлении. (Два объекта в собственности: 1. Участок+дом. 2. Участок + дом + баня дороже.). Подходит для Круглогодичного Проживания. Участок ровный. Река Хотча через дорогу. По всему периметру забор. Дом: 9м:9м, 145 кв. М, утеплён, брус, обшит сайдингом, крыша металлочерепица. Двухэтажный и очень уютный. Крыльцо не высокое, что очень удобно. На первом этаже просторный холл, из которого три выхода кухня (13кв м), санузел и большой зал/ гостиная (40кв м). При желании можно разделить комнату и будет ещё одна спальня или кабинет. На втором этаже холл и три просторных комнаты с окнами. А также есть балкон с красивейшим видом на лес и речку. И вам его никто не перекроет и не застроит. В доме проведена вода зима. Отопление котел универсальный. Можно электричеством, можно твердым топливом. Вложено много сил, средств и души. Построен для своей семьи, но обстоятельства изменились, поэтому продаем. Торг у дома. Из Талдома ведет хорошая асфальтированная дорога, а в самом Шабушево ровная насыпная крошкой дорога без ям, так что ваши колеса останутся с вами. Соседи живут там круглогодично, Есть чистейший большой пруд для купания летом и ловли рыбы. Место отдых для души:). Рядом в селе Ермолино детский садик, школа, дом культуры медпункт.