Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Ясные Зори-3 дп, Ступино гор. округ
Дом 36 м², участок 8,5 сот., щитовой, 2025 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 385 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 78 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 24 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: скважина; отопление — нет; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Малино ≈7,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №591
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 329 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 815 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 78 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ламоново д. | 15,5 сот. | 700 000 | 45 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ламоново д. | 15,5 сот. | 650 000 | 41 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясные Зори-3 дп | 11 сот. | 799 000 | 72 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясные Зори-3 дп | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясные Зори-3 дп | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясные Зори-3 дп | 17,2 сот. | 1 950 000 | 113 372 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ясные Зори-3 дп | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ламоново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ламоново д. | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ламоново-2 СНТ | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 611 / 65 617 / 114 286 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 487 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Монолит СНТ | 30 м² | 10,8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Долина СНТ | 35 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Ветерок СНТ | 36 м² | 8 сот. | 850 000 | 23 611 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Гипрокислород СНТ | 35 м² | 10,8 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Дубрава СНТ | 38,1 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 65 617 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Речица-3 СНТ | 30 м² | 7,7 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Пеленг-Борисово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Натальино д. | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Маринино пос. | 46,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 107 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 250 000 (−750 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 800 000 (+550 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 100 000 (+300 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок в тихом уютном месте, посёлок молодой, но многие уже построились , щитовой дом 6x6 утепление 100мм(планировался как баня) не оформлен, , уложен ламинат, кухня. (без техники) на винтовых сваях, участок огорожен, профлист, откатные ворота (механические) , 2 калитки. Заезд на участок через трубу из крошки с площадкой 6x6м,парковка на участке 7x7 из крошки, электричество 15кв подключено, круглогодичный подъезд, асфальт. Септик (не установлен)унитаз, раковина, стиральная машина (не подключено) , вода скважина 24м в дои не заведена Участок вспахан, засеян газон, посажены туи вдоль соседского забора(8шт),вдоль наружного забора 4 шт. СНТ не организованно, взносов нет. В шаговой доступности остановка общественного транспорта, пруд, родник, жд станция Малино 9км. Зимой дороги чистят. 50:33:0020418:310