Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Великий Двор с., Талдомский гор. округ
Дом 336,6 м², участок 14 сот., пенобетон.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 19 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 404 тыс. → дом ≈996 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 38 тыс.–193 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈6,73 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈20,48 млн / целевая ≈18,43 млн / пессимист. ≈16,39 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,46 млн ₽, маржа 52 %, ROI 107 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Лебзино ≈0,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5907
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 404 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 996 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 959 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Великий Двор с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Великий Двор с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Людятино д. | 13,7 сот. | 345 000 | 25 182 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воргаш д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Воргаш д. | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лебзино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лебзино д. | 14,5 сот. | 800 000 | 55 172 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Смирновские Дачи СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Смирновские Дачи СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 336,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 6 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 79 167 / 192 876 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 20 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 19 457 000 ₽ |
| продажа: целевая | 18 433 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 16 385 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 463 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 107 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.3 км | 300 м² | 17 сот. | 30 999 000 | 103 330 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.6 км | 298 м² | 11 сот. | 12 000 000 | 40 268 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.9 км | 383,4 м² | 14,3 сот. | 33 000 000 | 86 072 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.2 км | Юркино д. | 260 м² | 12 сот. | 13 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Юркино д. | 260 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 38 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | 263,9 м² | 13 сот. | 50 900 000 | 192 876 | снято (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16 км | Лесной пос. | 240 м² | 13 сот. | 19 000 000 | 79 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 400 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный жилой дом (недострой) из пеноблоков, начало строительства в 2014 году. Общая площадь составляет 336,6м2, участок 14 соток. Участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его для индивидуального жилищного строительства. Дом требует капитального ремонта, но это отличная возможность обустроить пространство по своему вкусу. Газ проходит по границе участка, что упрощает подключение. Электричество подключено. В шаговой доступности находится железнодорожная станция, а также школа, что делает расположение удобным для семей с детьми. Отличное предложение для тех, кто ищет недвижимость в тихом месте с перспективой создания собственного уюта. Кадастровый номер земельного участка 50:01:0040307:1201. Кадастровый номер дома 50:01:0040307:1381.