Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Матыра с., Луховицы гор. округ
Дом 55 м², участок 20 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 08.10.2023.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,48 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–155 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Чёрная ≈9,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №59
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 025 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Матыра с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоходыкино д. | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Матыра с. | 20 сот. | 780 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Матыра с. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матыра с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Староходыкино д. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матыра с. | 7 сот. | 410 000 | 58 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Староходыкино д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матыра с. | 6,5 сот. | 465 000 | 71 538 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Матыра с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 600 / 62 160 / 154 762 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 453 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 280 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 762 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 213 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Староходыкино д. | 60 м² | 10 сот. | 1 450 000 | 24 167 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Игнатьево д. | 55 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Городна с. | 50 м² | 24 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Асошники д. | 45,8 м² | 30 сот. | 2 400 000 | 52 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Булгаково д. | 40,5 м² | 30 сот. | 1 950 000 | 48 148 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Акатьево с. | 60 м² | 23 сот. | 5 400 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Астапово д. | 50 м² | 14 сот. | 830 000 | 16 600 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 62 м² | 24 сот. | 4 459 000 | 71 919 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Власьево д. | 42 м² | 11 сот. | 6 500 000 | 154 762 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Акатьево с. | 65 м² | 23 сот. | 5 300 000 | 81 538 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.10.2023 | 2 700 000 | история площадки |
| 25.07.2024 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 4 500 000 (+1 500 000) | история площадки |
| 22.11.2025 | 2 700 000 (−1 800 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 500 000 (+800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Winner | 2 700 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый каркасный дом, пластиковые окна, дверь металлическая, первый этаж утеплен, подведён газ, свет, септик. Земельный участок ровный.