Дмитровское ш., 31 км от МКАД
Никульское д., Дмитровский гор. округ
Дача 100 м², участок 7 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,55 млн / целевая ≈4,09 млн / пессимист. ≈3,64 млн → от пессимистичной прибыль −741 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Морозки ≈2,1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5898
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 046 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 754 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Никульское д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никульское д. | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никульское д. | 8,3 сот. | 1 488 000 | 179 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никульское д. | 24 сот. | 5 999 000 | 249 958 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Позитив СНТ | 7,2 сот. | 792 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никульское д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голиково д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подосинки пос. | 10,4 сот. | 1 500 000 | 144 231 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Подосинки пос. | 10 сот. | 2 199 000 | 219 900 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никульское д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 990 / 45 875 / 70 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 549 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 322 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 094 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 639 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -741 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Прогресс-4 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 6 270 000 | 62 700 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Морозово Парк КП | 100 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Базарово д. | 100 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дружба-5 СНТ | 96 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Фортуна СНТ | 96 м² | 7,2 сот. | 4 200 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Грибки СНТ | 98 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 36 735 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Талица СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 199 000 | 31 990 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 100 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Новое Игнатово КП | 108 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 52 778 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сосенка СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 7 соток Ижс + Дом = Дача в д. Никульское Дмитров | свет газ. Продам участок 7 соток (кадастровый номер 50:04:0180404:893), земли населенных пунктов, Ижс. Московская область, Дмитровский городской округ, деревня Никульское. Свет по границе 15 квт, газ вдоль границы участка. Можно в ипотеку, Гпзу и уведомление о строительстве получены. Приезжайте смотерть.