Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Кинокадр СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 230 тыс. → дом ≈420 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈995 тыс. / целевая ≈896 тыс. / пессимист. ≈796 тыс. → от пессимистичной прибыль −156 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5893
Рейтинг 14/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 274 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 230 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 420 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сорокино СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 49 500 / 72 464 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 995 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 945 000 ₽ |
| продажа: целевая | 896 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 796 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -156 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Рассвет-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Высотка СНТ | 20 м² | 5,7 сот. | 990 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Энтузиаст СНТ | 20 м² | 6 сот. | 870 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березовая роща СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 95 238 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Атмосфера СНТ | 22 м² | 6 сот. | 800 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Марьино СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сорокино д. | 16 м² | 5,8 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Дьяконово д. | 20 м² | 9 сот. | 1 099 000 | 54 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Родник СНТ | 20,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 72 464 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача.