Дмитровское ш., 64 км от МКАД
Побережье СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 72,1 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 492 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Вербилки ≈11,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5891
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.8 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 835 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 508 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 785 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отдых СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Побережье СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран-3 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Побережье СНТ | 7,9 сот. | 180 000 | 22 785 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Побережье СНТ | 10 сот. | 1 170 000 | 117 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Побережье СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран-3 СНТ | 8,2 сот. | 277 000 | 33 780 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран-3 СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимошкино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 442 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 39 734 / 59 722 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 318 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 986 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 338 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фронтовик СНТ | 72 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 59 722 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фронтовик СНТ | 75 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ильино с. | 75 м² | 18 сот. | 10 800 000 | 144 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жаворонок СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Росток СНТ | 70 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жаворонок СНТ | 90 м² | 6,6 сот. | 3 200 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Сихнево СНТ | 85,4 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 43 911 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Каскад СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Проходчик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Садовниково д. | 90 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 80 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день продаю участок с двумя домами на участке. Один жилой другой под ремонт или снос участок 13 соток. Есть все необходимое для жизни. Теретория закрытая охрана имеется. Звоните отвечу на вопросы. Рассмотрю вариант обмена на авто.