Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Семиславка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., кирпич, 2008 год.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 254 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 66 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,2 млн / целевая ≈7,38 млн / пессимист. ≈6,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,04 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Москворецкая ≈6 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №589
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 90 % | 38.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 946 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 530 000 | 44 167 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рица СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новочеркасское д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Елкино д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 038 / 82 000 / 82 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 380 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 560 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 040 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Ашитково с. да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «санузел» + «под ключ» | 100 м² | 6 сот. | 9 670 000 | 96 700 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | да: «санузел» + «отделка» | 106 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 66 038 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с участком, дача, я собственник. Дом построен капитально, оформлен как жилой. Тихое и живописное место. Воскресенский район. Вокруг шикарный сосновый лес, ягоды, грибы, много озер. Дом около 70 кв м. (+ цокольный этаж более 30 кв. м). По документам оформлено меньше (за вычетом печки, лестницы и цокольного этажа). Дом капитальный из долговечных бетонных блоков - бессер. При оформлении кадастровый инженер сказал дом вечный, сейчас чаще всего используют дешевые блоки для строительства. 1 и 2 этаж полностью утеплен, отделка - имитация бруса, покрытие Сенеж (белый иней). Пластиковые окна. Первый этаж - свободная планировка, пол утеплен пеноплексом + половая доска. Есть печь и камин (с одной стороны камин, с другой печь для отопления и приготовления еды). На втором этаже 2 комнаты, на полу ламинат. Комната на 2-м этаже тоже отапливается от печи. Цокольный этаж - помещение свободного назначения (планировалось сделать жилым), есть яма под погреб. Частично сделан красивый качественный ремонт с утеплением, с использованием дорогих материалов, удобная пологая лестница, красивая печь с камином по индивидуальному проекту. В угловых нишах на втором этаже сделаны встроенные шкафы, что позволяет минимизировать мебель. Материал дома: бессер + кирпич, перед домом забор из металлического двухстороннего штакетника под дерево. Можно подключить безлимитный стабильный высокоскоростной интернет - оптоволокно. СНТ находится на бугре, соседний снт ниже на высоту дома, даже больше. Электричество заведено в дом. Вода на границе участка (у соседей скважина на 4 дома, можно согласовать с соседями и присоединиться). . На участке яблони, груши, смородина, вишня. Вокруг шикарный сосновый лес, ягоды, грибы, много озер. До леса 50-100 метров, до ближайшего озера 200 метров, оно в лесу и в нем купаются и ловят рыбу. Второе озеро с другой стороны СНТ. Есть большое озеро (в длину около 2,5 км) по дороге на дачу. Летом много ягод и грибов. Круглогодичный подъезд, дороги чистят, на территории СНТ есть магазин, летом работает каждый день. В некоторых домах проживают круглый год, в том числе председатель. На даче не жили, приезжали иногда на выходные. Ремонт сделан частично. Для круглогодичного проживания требуется доделать ремонт (санузел, цокольный этаж при необходимости). Я собственник, не риэлтор. Дом и земля в собственности. Если не дозвонились, напишите, пожалуйста, сообщение и я обязательно отвечу/перезвоню. Спасибо.