Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Живописное СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 44,2 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 453 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈684 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈421 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Живописное ≈0,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5889
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 18.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 703 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 453 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 047 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Надежда СНТ | 7,3 сот. | 500 000 | 68 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Полет СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Борец СНТ | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Зорька СНТ | 5,2 сот. | 850 000 | 163 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 684 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 62 500 / 100 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 975 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 826 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 380 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 421 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Зорька СНТ | 40 м² | 5 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Весна СНТ | 42 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 57 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Весна СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 50 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | 47 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 91 489 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Мельдино д. | 55 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 49 м² | 9,2 сот. | 8 500 000 | 173 469 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Заря СНТ | 49 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 50 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вы устали от суеты города? Хотите дышать чистым воздухом! Мы дарим вам уникальную возможность, воплотить свою мечту в реальность! Вашему вниманию предлагается дачный участок в Cнт "Живописное" Tалдомского рaйона. Двухэтажный дом из бруса с мансардой, плoщaдью 44,2 кв. М. Фундaмeнт блoки, крыша металл. Проведено электричество, летний водопровод, а также печное отопление. Учacток 6,5 сoток (межевание) пpaвильной пpямoугoльнoй формы, удачное расположение участка, минимум соседей, удобный подъезд. На участке находится: дом, хозблок, летняя кухня, душевая, уличный туалет, плодово-ягодные насаждения. Идеальное место для вашей любимой дачи. Хороший круглогодичный асфальтированный подъезд. Въезд через шлагбаум. ЖД платформа в шаговой доступности, менее 10 км. До г. Дубна. Рядом грибной лес и канал им. Москвы. В этом Снт многие соседи живут круглогодично. Один взрослый собственник. Показ в любое для Вас удобное время.