Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Жуково ТСН, Талдомский гор. округ
Дом 58 м², участок 16 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 56 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,21 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −974 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Мельдино ≈8,5 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5886
Рейтинг 19/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 030 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 770 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 517 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Жуково ТСН | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жуково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жуково ТСН | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жуково д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Наговицино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Наговицино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наговицино д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 2 770 000 | 230 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Высочки д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Высочки д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 985 / 55 714 / 109 091 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 208 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 048 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -974 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Куймино д. | 57,8 м² | 18,8 сот. | 2 700 000 | 46 713 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кривец д. | 55 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 109 091 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Наговицино д. | 52,7 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 81 594 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Междуречье СНТ | 58 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 43 103 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ольховик-2 СНТ | 56 м² | 13 сот. | 3 120 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ольховик-2 СНТ | 56 м² | 24 сот. | 3 980 000 | 71 071 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Машиностроитель СНТ | 57 м² | 8,8 сот. | 4 200 000 | 73 684 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Стариково д. | 53,6 м² | 9,5 сот. | 1 500 000 | 27 985 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 58,5 м² | 13,4 сот. | 8 000 000 | 136 752 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Мечта СНТ | 61 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 50 820 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок 16 соток с садовым домом площадью 30 кв. М. две комнаты 15 и 9 кв. М., кухня 6 кв. М. + веранда 28 кв. М. Из террасной доски. Домик с утеплением 150 мм. Полностью мебелезирован, остаётся мебель, кухня, телевизор, холодильник, Свч, мультиварка, плитка. Кондиционер. Заезжай и живи. На участке колодец, уличный туалет, летний душ + сарай (8 кв. М.). Плодовые и декоративные деревья и кустарники, сосны. Бетонированная парковка на 2-3 машины, дорожки по участку. Сплошной забор. Тихое и спокойное место. Один взрослый собственник более 12 лет. Участок ровный. Территория Жуково. Частная собственность не Снт! Электричество 15 киловатт!