Дмитровское ш., 41 км от МКАД
Авиатор СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 43 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,15 млн → дом ≈851 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −748 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Иванцево ≈2,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5885
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 16.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 149 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 851 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 791 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Мичуринец СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иванцево д. | 15 сот. | 3 400 000 | 226 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иванцево д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иванцево д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мостовик СНТ | 7 сот. | 3 135 000 | 447 857 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Капорки д. | 8,5 сот. | 3 500 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Курово д. | 42 сот. | 7 550 000 | 179 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 725 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 51 979 / 100 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 265 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 812 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -748 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Березовец СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 48 958 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Арбат СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Лесное Эхо КП | 45,5 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 956 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Теряево СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Пчелка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Дружба-3 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 85 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Иволга СНТ | 45 м² | 8,9 сот. | 1 395 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Простор СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Икша пгт | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | КиМ СНТ | 49 м² | 7,7 сот. | 4 900 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 43 кв. М. На участке 6 соток в Снт. Дом щитовой, построен в 1993г. Дом имеет два этажа и расположен в зоне с асфальто- гравийной дорогой. Хозблок с туалетом и летним душем. Электричество подключено.