Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Жаворонок СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево, 1998 год.
Цена 1,4 млн ₽; цена не менялась с 19.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 69 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 185 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,22 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈283 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Вербилки ≈10,3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5881
Рейтинг 30/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 185 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 215 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Побережье СНТ | 7,9 сот. | 180 000 | 22 785 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Школьник СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Школьник СНТ | 10 сот. | 299 999 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Утро СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Утро СНТ | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Утро СНТ | 16 сот. | 900 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тимошкино д. | 31 сот. | 1 950 000 | 62 903 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Школьник СНТ | 14,6 сот. | 990 000 | 67 808 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран-3 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Отдых СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 525 / 40 909 / 80 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 216 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 794 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 373 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 283 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Побережье СНТ | 100 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ольявидово д. | 90 м² | 5 сот. | 6 900 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Маяк-2 СНТ | 110 м² | 8,3 сот. | 4 000 000 | 36 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Рассвет СНТ | 100 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сихнево СНТ | 110 м² | 8,1 сот. | 4 500 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Маяк-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Сихнево д. | 120 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Бор д. | 83 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 48 193 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Аист СНТ | 83,8 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 20 525 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Вербилки пгт | 78 м² | 7 сот. | 5 400 000 | 69 231 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2026 | 1 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Крепкий 3х этажный дом с гаражом, террасой и погребом на плодородном участке. красивые холмистые места,со множеством речек. в товариществе летний водопровод,новый трансформатор( до 12 квт на дом), охрана, шлагбаум и магазин. дом из бруса,нуждается в небольшой доделке и коммуникациях,имеется некоторое количество " бабкиных сокровищ" в виде винтажной посуды,утвари и мебели