Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Дубна СТ, Дубна гор. округ
Дом 51,2 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 26.04.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 61 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 915 тыс. → дом ≈585 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,38 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Дубна ≈3,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5879
Рейтинг 69/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 430 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 915 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 585 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 426 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Дубна СТ | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубна СТ | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубна СТ | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Дубна СТ | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубна СТ | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ратмино д. | 14,4 сот. | 2 300 000 | 159 722 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубна-2 СНТ | 6,2 сот. | 3 000 000 | 483 871 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ратмино д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 024 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 815 / 79 166 / 169 660 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 602 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 142 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 383 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Весна СНТ | 50 м² | 4,9 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 60 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 103 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Берег СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 899 000 | 37 980 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мичуринец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | 45 м² | 4 сот. | 5 900 000 | 131 111 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 4 сот. | 5 800 000 | 128 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 42,9 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 599 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Березка СНТ | 42,1 м² | 6 сот. | 750 000 | 17 815 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Восход СНТ | 41,2 м² | 4,2 сот. | 6 990 000 | 169 660 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.04.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в Снт "Надежда" с двухэтажным домом. Находится в пяти минутах езды на машине от города Дубна. Участок 6 соток, огорожен забором из профлиста с трех сторон, со стороны соседей сетка рабица(соседи -прекрасные люди)На участке есть колодец, теплица (6*3), беседка и хозяйственная постройка. Уютный двухэтажный летний. Дом. На первом этаже комната, кладовка и кухня. На втором просторная комната. Участок крайний, дорога не проездная. Соседи с одной стороны. Машино-место за забором и перед участком. Без торга. На участке есть летний водопровод. Подача воды по графику. Звоните, на все интересующие вопросы отвечу по телефону.