Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 31.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 990 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 65 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −938 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. Дубна ≈3,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5862
Рейтинг 17/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 990 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 510 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 269 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Дубна СТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 9,4 сот. | 14 115 000 | 1 501 596 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубна СТ | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубна СТ | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубна-2 СНТ | 6,2 сот. | 3 000 000 | 483 871 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубна СТ | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубна СТ | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 11 сот. | 3 900 000 | 354 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 179 / 65 217 / 66 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 596 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 877 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -938 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Чайка СНТ | 46 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 65 217 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Репка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 65 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Волдынь СНТ | 63 м² | 9 сот. | 4 200 000 | 66 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.05.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 03.06.2026 | 4 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в самом живописном месте Тверской области. От Дубны до дачи 5 мин езды на машине, хотят автобусы. Чистый воздух, пение соловьев, р. Дубна- это из немногих прелестей данного места. Дом 2х этажный, общ. Пл. 52 кв. М., с закрытой террасой. Первый этаж- гостинная с камином, кухня, с/у совмещенный. Терраса. 2 ой этаж- спальня. Видеонаблюление, холодная вода- скважина и колодец с насосом, горячая вода-бойлер, канализация- яма, электричество. Вся мебель остаётся в подарок. Земельный участок 6 соток правильной формы, высокий, ровный, посажены плодовые деревья- слива, яблоня, орешник, смородина. Газон. На участке есть хозблок, парковочное место для машины. Огорожен сетка рабица и профлист, ворота. 1 собственник, более 3 х лет, свободная продажа, документы готовы, просмотр в любое, удобное для Вас время.