Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Лесная Капель дп, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 10 сот.
Цена 1,38 млн ₽; цена не менялась с 07.04.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 201 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −663 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: вода — нет; свет — есть.
До ст. Никулки ≈17,6 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5860
Рейтинг 13/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 052 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 179 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 686 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесная Капель дп | 24 сот. | 475 000 | 19 792 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Капель дп | 14,5 сот. | 1 000 000 | 68 966 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Капель дп | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кучки с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кучки с. | 10,7 сот. | 250 000 | 23 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кучки с. | 24 сот. | 474 000 | 19 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кучки с. | 9,7 сот. | 120 000 | 12 371 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кучки с. | 7 сот. | 230 000 | 32 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кучки с. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кучки с. | 31 сот. | 1 190 000 | 38 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 41 667 / 87 879 |
| цена объекта | 1 380 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 173 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 512 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 361 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -663 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Луч СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Ивушка СНТ | 35,8 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 39 106 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Зеркальщик СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 55 714 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Рябинушка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 700 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Константиново с. | 36 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Алмаз СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Здоровье-1 СНТ | 36 м² | 13 сот. | 1 120 000 | 31 111 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Политехник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Аэрофлот СНТ | 33 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 87 879 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 1 380 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 380 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются земельный участок 10 соток Сергиев Посад село кучки Снт Лесная капель собственник на участке есть электричество 15 квт участок хороший ровный нет забора нет воды по желанию все это можно сделать.