Новорязанское ш., 40 км от МКАД
Кошерово д., Раменский гор. округ
Дом 70 м², участок 12 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 18.10.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 61 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,68 млн → дом ≈522 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,03 млн / целевая ≈5,43 млн / пессимист. ≈4,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈703 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: газ — магистральный.
До ст. Григорово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №586
Рейтинг 56/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 223 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 678 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 522 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 457 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кошерово д. | 6,4 сот. | 2 500 000 | 390 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Григорово д. | 25 сот. | 6 500 000 | 260 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кошерово д. | 21 сот. | 4 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кошерово д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Григорово д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Григорово д. | 30 сот. | 10 500 000 | 350 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кошерово д. | 20,2 сот. | 5 047 500 | 249 876 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кошерово д. | 8,8 сот. | 3 800 000 | 431 818 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Григорово д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Григорово д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 86 827 / 148 571 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 029 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 703 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Ветеран-1 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 890 000 | 55 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Садко дп | 69 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Минино д. | 70 м² | 6,8 сот. | 7 800 000 | 111 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Минино д. | 70 м² | 8,3 сот. | 10 400 000 | 148 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Гжель с. | 70 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Мининская Поляна КП | 70 м² | 8,3 сот. | 10 400 000 | 148 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Коняшино д. | 69 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 82 609 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Коняшино д. | 70 м² | 7,2 сот. | 3 850 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Строитель-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Григорово д. | 67 м² | 10,5 сот. | 6 100 000 | 91 045 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 70м2 на участке 12 соток в обжитой деревне Кошерово Раменского района. Магистральный газ и электричество заведены. Круглогодичный подъезд, дороги чистят. Соседи с двух сторон. Дом старый. Можно использовать как времянку при строительстве нового дома или для прописки. В пешей доступности сетевые супермаркеты Магнит, Дикси, ВкусВилл и другие магазины. Автобусы ходят от станции Раменское и Фрязево. Кадастровый номер участка: 50:23:0010305:1696.