Дмитровское ш., 67 км от МКАД
Вербилки пгт, Талдомский гор. округ
Дом 81,9 м², участок 11,7 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 27.03.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 11,7 сот. = 989 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль −647 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Вербилки ≈3,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5859
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 70 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 540 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 989 000 ₽ (11,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 311 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 217 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 15,5 сот. | 3 498 000 | 225 677 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вербилки пгт | 16,3 сот. | 1 600 000 | 98 160 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вербилки пгт | 8,4 сот. | 1 599 999 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вербилки пгт | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 438 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 525 / 55 625 / 69 231 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 495 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 046 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -647 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вербилки пгт | 80 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 80 м² | 11 сот. | 4 400 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вербилки пгт | 78 м² | 7 сот. | 5 400 000 | 69 231 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Аист СНТ | 83,8 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 20 525 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Труд СНТ | 80 м² | 14,8 сот. | 4 100 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вербилки пгт | 75 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Красная Пресня СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 29 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | АС СНТ | 81,2 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 30 788 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Волково д. | 77 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 59 740 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вербилки пгт | 96 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 67 708 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 16.07.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2025 | 3 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.08.2025 | 3 300 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Данный объект можно приобрести по субсидированной ставке от 12,25 % на весь срок, что существенно снизит ваш ежемесячный платеж и сумму переплаты. Адрес: п. Вербилки, ул. Пушкина (Талдомский район). Направление: Дмитровское шоссе. Расстояние от Мкад, км: 80. Площадь участка, сот.: 11. Площадь дома, м2: 81,9. Назначение земельного участка: Знп. Коммуникации: Электричество, газ, водопровод, (центральные) септик. Дополнительное описание: участок площадью 1172 кв. М, огорожен забором. Имеются ворота для въезда автомобиля. На участке расположен жилой дом площадью 81,9 кв. М. В дом заведены коммуникации и подключены. Отапливается дом с помощью газового котла. В доме одна большая комната, кухня, прихожая и сан. Узел. Описание населенного пункта: поселок с развитой инфраструктурой на Севере Подмосковья. Экологически благоприятный район, в кружении смешанных лесов. Так же в шаговой доступности река Дубна. Посёлок знаменит на всю Россию тем, что здесь уже 200 лет производят знаменитый Вербилковский фарфор. Рядом продуктовый магазин, Сбербанк, отделение Почты России. Арт. 69002751.