Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Дубна СТ, Дубна гор. округ
Дача 20 м², участок 15,6 сот., каркас.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 15,6 сот. = 2,37 млн → дом −72 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 23 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈554 тыс. / целевая ≈499 тыс. / пессимист. ≈443 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,91 млн ₽, маржа −432 %, ROI −81 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Дубна ≈3,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5857
Рейтинг 17/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 372 000 ₽ (15,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −72 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 600 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубна СТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубна СТ | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубна СТ | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубна СТ | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ратмино д. | 14,4 сот. | 2 300 000 | 159 722 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Ратмино д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 917 / 23 333 / 55 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 554 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 526 000 ₽ |
| продажа: целевая | 499 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 443 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 912 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −432 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Арефьево д. | 20 м² | 14 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Соврыбфлот СНТ | 15 м² | 10 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Смирновские Дачи СНТ | 24 м² | 10 сот. | 550 000 | 22 917 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
120 км от Мкад по Дмитровскому шоссе, Кимрский район, снт Медик-2. Продается земельный участок площадью 15.6 соток (юридически 2 по 7.8 соток). Земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Участок правильной формы, ровный, сухой, полностью огорожен. Электричество, выделенная мощность 5 Квт, в этом году планируется трехфазное, все оплаты по подключению произведены. На участке небольшой 2 этажный каркасный домик для сезонного проживания. Колодец, летний туалет и хозпостройка. Хороший подъезд до места. Автобусное сообщение из Дубны или Кимры. Рядом река Дубна, лес. Межевание проведено. Документы на участок и домик готовы к сделке. Обременений нет. Один взрослый собственник. Кад номер: 69:14:0214201:55/56.