Дмитровское ш., 24 км от МКАД
Эко СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 114 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Земля ≈225 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,8 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 112 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈2,08 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,56 млн / целевая ≈12,2 млн / пессимист. ≈10,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,96 млн ₽, маржа 55 %, ROI 122 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Нагорное ≈12,1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5854
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 114 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 801 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Эко СНТ | 6,5 сот. | 2 500 000 | 384 615 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Источник СНТ | 7 сот. | 3 250 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ритас СНТ | 6,7 сот. | 2 140 000 | 319 403 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икар СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икар СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Икар СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ординово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алешино д. | 6,6 сот. | 1 983 000 | 300 455 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Икар СНТ | 30,1 сот. | 13 532 000 | 449 568 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино д. | 35,4 сот. | 22 750 000 | 642 655 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 114 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 112 054 / 129 126 / 148 475 |
| цена объекта | 3 299 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 804 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 880 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 202 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 961 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 122 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Весна парк КП да: «санузла» + «теплый пол» | 103 м² | 8,1 сот. | 13 300 000 | 129 126 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Сазонки д. да: «ванна» + «мебели» | 124,6 м² | 8 сот. | 18 500 000 | 148 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бортнево-5 КП да: «ванная» + «мебелью» | 112 м² | 7,6 сот. | 12 550 000 | 112 054 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бортнево СНТ да: «санузла» + «евроремонт» | 120 м² | 7,5 сот. | 17 000 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сбоево д. да: «ванных» + «отделку» | 107 м² | 8,7 сот. | 13 500 000 | 126 168 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 299 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 299 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается хороший дом дача от Собственника На Землю И Дом Есть Все Документы Сделаны Все Регистрации, для круглогодичного проживания в свое время Отец жил круглый год без всяких проблем он же дом и построил на совесть ( это не дачный домик на сваях и стены не понятно из чего, Это Хороший Дом!) Сами Живем В Своем Доме Так БЫ Не Продавали, досталась по наследству документы на руках в собственности более трёх лет, дом очень крепкий из бруса 150*150, перекрытие ж/б плиты полы не скрыпят без проблем можно сделать стяжку с тёплыми полами, фундамент ленточный глубокий без трещин есть цокольный этаж высота 2 метра ходить можно в полный рост, дом оформлен как жилой Возможна Прописка, каминный комплекс камин+печка на сегодняшний момент построить такой не дешовое удовольствие зная по собственному опыту, Уважаемые Дамы И Господа В Дом Нужно Вложится Так Как Стоял Безхозно Какое-ТО Время Подробнее Раскажу По Телефону, Если Вы Хотите ЗА Эти Деньги Крепкий Дом Без Хлопот ТО Это Не Ваш Вариант участок ровный прямоугольный правильной формы не сырой весной, без затоплений, по документам 6 соток по факту 8 соток, фруктовые деревья вишня, яблони, груши, на территории есть баня, на участок разрешения электроэнергию 7 КВ при желании можно увеличить, Снт Обжитой, Большой, Многие Живут Круглый Год, на данный момент руководство Снт молодые ребята энергичные, приводят посолек в порядок сделано освещение на улицах, провели интернет, установили камеры видеонаблюдения для безопасности, и думаю их интерес не угаснет так как сами проживают. В поселке, членский взнос 1000 руб в месяц. Для любгителей рыбалки, покупатся и по загарать 5мин на машине или на велосипеде и вы на Алешенском. Пруду ( в свое время озеро было в аренде под платную рыбалку потом что то там не пошло и камерсанты закрылись, а рыба осталась можно поймать хороший трофей кг на 10. P S для Одыкватных покупателей торг будет! ЗА Эти Денги Вы Точно Не Будете Жалеть О Покупке Даного Участка. Если есть вопросы и обговорить стоимость звоните не стесняйтесь.