Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Дубна СТ, Дубна гор. округ
Дом 40 м², участок 5,3 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 02.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 806 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 33 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −477 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Дубна ≈3,3 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5850
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 91 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 806 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубна СТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубна СТ | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубна СТ | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубна СТ | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Дубна СТ | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубна СТ | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ратмино д. | 14,4 сот. | 2 300 000 | 159 722 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ратмино д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 408 / 53 333 / 72 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 063 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 955 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -477 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Берег СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 30 м² | 6,8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Весна СНТ | 48 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 104 167 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Родник СНТ | 44,9 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 408 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 01.08.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный летний дом 20м. В доме три комнаты и закрытая трасса. Есть 2 отдельные кухни: новая 15м с отдельным входом в душ и старая (используется, как кладовая). В доме есть печь и электрический обогреватель. Кухня каркасная утепленная. Коммуникации: электричество, вода летний водопровод из колодца, бак на 60л (душевая кабина), на кухне газовый балкон для плиты и электрическая плитка. Один собственник с 2012 года. Риелторам не беспокоить. Участок ухоженный, ровный, сильно поднимали и выравнивали землю. Посадки: яблоня, груша, слива, вишня, малина, клубника, крыжовник, смородина. Есть большая теплица. Много различных цветов. Неподалёку чистые карьеры, речка, много водоемов для купания и леса с грибами и ягодами. Хорошие соседи, многие живут круглый год. В 2 км город Дубна (Озон, Вайлберрис, Яндекс Маркет), все продуктовые магазины, доставку привозят на участок. Транспортная доступность обеспечена асфальтированной дорогой до Снт, по Снт дорога из гравия. Есть остановка общественного транспорта на Снт, идёт до ж. Д. Дубна или Большая Волга.