Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Астра СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 130 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,9 млн / целевая ≈6,21 млн / пессимист. ≈5,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,41 млн ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Иванцево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5845
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 303 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 034 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ближнево-2 СНТ | 10,8 сот. | 3 700 000 | 342 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ближнево-2 СНТ | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ближнево-2 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ближнево-2 СНТ | 22,6 сот. | 4 102 786 | 181 539 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березовец СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево-2 СНТ | 13,5 сот. | 3 900 000 | 288 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево-2 СНТ | 6,2 сот. | 1 435 200 | 231 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ближнево д. | 25,1 сот. | 4 111 144 | 163 791 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ближнево д. | 6,6 сот. | 1 116 880 | 169 224 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березовец СНТ | 12,7 сот. | 3 267 536 | 257 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 130 352 / 132 653 / 141 341 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 901 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 556 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 211 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 521 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 49 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 132 653 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Круглино д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 53,7 м² | 6 сот. | 6 999 900 | 130 352 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Круглино д. да: «санузел» + «отделка» | 53,7 м² | 6 сот. | 7 590 000 | 141 341 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 150 000 (−350 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 600 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный учaстoк 6 сотoк c небольшим дoмиком 50 кв. М., Подъезд круглогодичный, дороги зимой чистят. По соседству с участком живописный лес, в котором можно насладиться завораживающими видами нетронутой первозданной природы. Здесь много грибных и ягодных мест. Есть два небольших озера с песчаными берегами пригодные для купания и ловли рыбы. Про участок: Участок огорожен, есть беседка, парник, душевая. Много пладовых деревьев и кустарников. Так же на участке имеется уличный туалет. Подведен летний централизованный водопровод. В 10-ти минутах езды от Снт располагается горнолыжный курорт Сорочаны, для любителей активного отдыха. В летний период работает магазин. 50:04:0010207:467 участок. 50:04:0010207:467 дом.