Дмитровское ш., 38 км от МКАД
Ильинское с., Дмитровский гор. округ
Дом 105 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 62 %
Земля ≈266 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,13 млн → дом ≈868 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 124 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 134 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,42 млн / целевая ≈12,98 млн / пессимист. ≈11,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,09 млн ₽, маржа 61 %, ROI 159 %.
⚠ ROI 159 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. пл. 80 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5835
Рейтинг 83/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 266 379 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 131 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 868 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ильинское с. | 25 сот. | 10 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ильинское с. | 9,5 сот. | 2 600 000 | 273 684 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ильинское с. | 32,2 сот. | 8 499 000 | 263 944 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ильинское с. | 6,5 сот. | 1 950 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильинское с. | 7,9 сот. | 1 985 000 | 251 266 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильинское с. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильинское с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ильинское с. | 11,9 сот. | 1 904 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ильинское с. | 7 сот. | 3 600 000 | 514 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ильинское с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 123 810 / 134 259 / 152 439 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 419 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 698 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 977 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 535 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 085 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 159 % |
| пояснение расчета | ROI 159 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 159 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Кузнецово пос. да: «ванные» + «теплые полы» | 105 м² | 8 сот. | 13 000 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Митькино д. да: «сан узел» + «ремонтом» | 108 м² | 8 сот. | 14 500 000 | 134 259 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Смарт Хилл КП да: «ванная» + «ремонт» | 98,4 м² | 7,4 сот. | 15 000 000 | 152 439 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Круглогодичный Модульный Дом 105 М2 Под Ключ. Цена 5 990 000 Р с Ндс. Спецпредложение на первые 5 домов. В стоимость уже входят отделка, инженерия, большая крытая терраса, доставка и монтаж по Московской области. Напишите в сообщения "Изба" вышлем планировку и подберём вариант под ваш участок и бюджет. Что Входит В Стоимость. Дом из 3 модулей. 62 м2 отапливаемой площади. Крытая терраса 43 м2. Общая площадь 105 м2. Кухня-гостиная 25 м2 со вторым светом до 4 м. 2 отдельные спальни. 2 санузла. Гардеробная. Полная внутренняя и наружная отделка. Электрика и сантехника. Отопление и вентиляция. Окна и входная дверь. Доставка, разгрузка и монтаж по МО. После установки останется только поставить кухню, мебель и бытовую технику. Удобная Планировка. Дом рассчитан на комфортное проживание семьи до 4 человек: Кухня-гостиная 25 м2. Мастер-спальня 12 м2. Вторая спальня / детская / кабинет 9 м2. Гардеробная 4 м2. 2 санузла по 4 м2. Прихожая 4 м2. Терраса 43 м2. У мастер-спальни предусмотрены собственные гардеробная и санузел. Для Круглогодичного Проживания. Дом строится на деревянном каркасе из сухой строганой доски с применением Lvl-бруса. Утепление: пол 200 мм. Стены 150 мм. Кровля 200 мм. Пвх-мембрана на кровле, мультифункциональные стеклопакеты, пароизоляция и влаговетрозащита, защита от грызунов. Можно выбрать светлый или тёмный фасад без доплаты. Инженерия Уже В Доме. В стоимость входят электропроводка, электрощит, розетки и освещение, электрические конвекторы, водонагреватель 100 л, внутренняя канализация и водоснабжение, вентиляция и приточные клапаны. То есть после монтажа не придётся отдельно собирать бригаду электриков и сантехников. Дом Можно Увеличить. В дальнейшем к дому можно добавить дополнительные модули и увеличить площадь до 120 м2. Можно сделать ещё одну спальню, кабинет, увеличить гостиную или добавить помещение для хранения. Также возможно подключение банного модуля. Что Не Входит В Цену. Земельный участок, фундамент, скважина, септик, внешние коммуникации, подготовка территории, кухня, мебель, техника и благоустройство оплачиваются отдельно. Стоимость этих работ зависит от конкретного участка. Срок И Гарантия. Срок реализации около 4 месяцев. Большая часть дома производится заранее, поэтому непосредственно на участке монтаж занимает значительно меньше времени, чем классическое строительство. Гарантия: до 10 лет на несущий каркас и основные силовые элементы. 3 года на кровельную систему. 1 год на монтаж внутренних инженерных систем. Стоимость дома 5 990 000 Р с Ндс. Предложение ограничено первыми 5 домами. Напишите "Изба" в сообщения отправим планировку, расскажем по комплектации и рассчитаем вариант под ваш участок. Добавляйте объявление в избранное, чтобы не потерять.