Дмитровское ш., 93 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дача 20 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 14.05.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 63 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,09 млн → дом ≈111 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈377 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Дубна ≈3,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5833
Рейтинг 45/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 53 % | 26.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 165 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 089 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 111 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 550 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Дубна СТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 9,4 сот. | 14 115 000 | 1 501 596 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубна СТ | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубна СТ | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубна-2 СНТ | 6,2 сот. | 3 000 000 | 483 871 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубна СТ | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дубна СТ | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 7,5 сот. | 5 100 000 | 680 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 125 000 / 166 667 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 246 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 134 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 021 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 797 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 377 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Весна СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 20 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | Репка-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 15 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Ольховик д. | 20 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Восход СНТ | 18,2 м² | 4,2 сот. | 1 800 000 | 98 901 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Репка СНТ | 17 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 244 118 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Восход СНТ | 24 м² | 8,4 сот. | 3 750 000 | 156 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Репка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 12.07.2025 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.05.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок правильной формы, обработан. Дом каркасный 5х4 м, утеплен. Частично требуется отделка. На участке имеется теплица, колодец. Хозблок с беседкой 6х3 м. Туалет с летним душем. Везде подведено электричество. Рядом лес, река. 2 км до г. Дубна. Торг реальному покупателю!