Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Репка СНТ, Дубна гор. округ
Дом 94,7 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 03.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 875 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 41 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,89 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,23 млн / целевая ≈4,7 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈630 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Большая Волга ≈6,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5830
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 16.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 875 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 352 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Репка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Репка СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Репка-2 СНТ | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 894 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 53 084 / 59 524 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 630 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.9 км | Зятьково д. | 100 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 57 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Феникс СНТ | 110 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Ольховик д. | 84 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 59 524 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Карманово д. | 120 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 49 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мечтаете о своем доме у воды? У нас есть отличное предложение! Мы начали строительство дома на Чайке, на участке 6 соток, и теперь ищем того, кто поможет довести его до совершенства. Осталось совсем немного! В дом уже заведено электричество, проведено межевание. Дом надежно стоит на железобетонных блоках с бетонными подушками, а к нему пристроена уютная терраса. Первый этаж полностью отделан, потолок обработан маслом для дерева и утеплен. Мансардное помещение готово к завершению все необходимые материалы уже есть. Представьте: вы просыпаетесь под пение птиц, наслаждаетесь природой и всего в шаге от Иваньковского водохранилища. Это ваш шанс обрести идеальное место для жизни и отдыха!