Дмитровское ш., 63 км от МКАД
Иванушка СТ, Дмитровский гор. округ
Дом 57,1 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈942 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −249 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Соревнование ≈4,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5827
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 808 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 145 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 355 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 730 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7 Участок пос. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Иванушка СТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 7 Участок пос. | 7,7 сот. | 200 000 | 25 974 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивушка СТ | 10 сот. | 499 000 | 49 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Незабудка СНТ | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Опал СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Опал СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никольское д. | 22 сот. | 8 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никольское д. | 7,5 сот. | 825 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никольское д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 942 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 364 / 56 944 / 117 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 818 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -249 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 7 Участок пос. | 44 м² | 17,5 сот. | 1 600 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Запрудня пгт | 54,5 м² | 13,7 сот. | 2 850 000 | 52 294 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Запрудня пгт | 60 м² | 21 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Очево д. | 52 м² | 17 сот. | 4 250 000 | 81 731 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Экспресс СНТ | 70 м² | 15,6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Запрудня пгт | 70 м² | 21 сот. | 3 600 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Вербилки пгт | 68,2 м² | 15,3 сот. | 4 850 000 | 71 114 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Вербилки пгт | 45 м² | 13,5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дружба-7 СНТ | 71,1 м² | 15 сот. | 3 450 000 | 48 523 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Запрудня пгт | 40 м² | 20 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в г/о Дмитров, поселок 7. Находится вблизи Орудьево, Княжево, Надеждино. Деревня спокойная и обжитая. Участок в окружение лесного массива, с прилегающим к участку прудом. Место замечательное для отдыха, для постройки дачи, а также для круглогодичного проживания. Дом готов для проживания, в дом заведен свет, подведена к дому центральная вода. В доме функционирует печь. Требует косметического ремонта. Участок частично огорожен. Готовы показать в удобное время. По всем интересующим вопросам, звоните.