Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Репка СНТ, Дубна гор. округ
Дом 41 м², участок 12 сот.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 11.10.2024.
Рейтинг 59/100 · уверенность 56 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,1 млн → дом ≈145 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–243 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,56 млн / целевая ≈4,1 млн / пессимист. ≈3,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈920 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Большая Волга ≈5,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5823
Рейтинг 59/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 100 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 145 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 537 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Репка СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Репка-2 СНТ | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 750 / 107 500 / 242 667 |
| цена объекта | 2 245 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 908 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 332 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 648 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 919 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 40 м² | 8,4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 42,9 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 599 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | 40 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 37,5 м² | 12 сот. | 9 100 000 | 242 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 37,5 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 138 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 45 м² | 12 сот. | 8 900 000 | 197 778 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Весна СНТ | 40 м² | — | 3 100 000 | 77 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Звездочка СНТ | 40 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 34,5 м² | 7,5 сот. | 7 500 000 | 217 391 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.3 км | Свердловский СНТ | 40 м² | 6 сот. | 790 000 | 19 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.10.2024 | 2 990 000 | история площадки |
| 14.06.2025 | 2 890 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2025 | 2 740 000 (−150 000) | история площадки |
| 27.06.2025 | 2 720 000 (−20 000) | история площадки |
| 30.06.2025 | 2 690 000 (−30 000) | история площадки |
| 04.07.2025 | 2 670 000 (−20 000) | история площадки |
| 12.07.2025 | 2 650 000 (−20 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 2 640 000 (−10 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 2 610 000 (−30 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 560 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.09.2025 | 2 510 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 2 460 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.04.2026 | 2 450 000 (−10 000) | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 445 000 (−5 000) | история площадки |
| 05.05.2026 | 2 245 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 245 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 12 соток( два по 6). Домик летний с террасой (площадь общая указана). Беседка. Гараж-ракушка для инструментов. Колодец. Один владелец. Электричество есть. 9ый сектор. 69:14:0242409:25. 69:14:0242409:24.