Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Восход СНТ, Дубна гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.09.2024.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈263 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,52 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 31 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Большая Волга ≈5,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5821
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 461 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 581 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 519 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 253 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Восход СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Восход СНТ | 18 сот. | 2 249 000 | 124 944 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход СНТ | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 4,2 сот. | 2 800 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 41 272 / 52 632 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 924 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 632 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 339 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 696 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Репка СНТ | 76 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 52 632 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 88 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 48 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 61,9 м² | 6 сот. | 7 950 000 | 128 433 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Федоровка д. | 74,4 м² | 5,2 сот. | 3 500 000 | 47 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Берег СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 28.09.2024 | 3 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.09.2024 | 3 500 000 (−350 000) | история площадки |
| 04.10.2024 | 3 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 07.10.2024 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.03.2025 | 3 800 000 (+300 000) | история площадки |
| 02.04.2025 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.05.2025 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.05.2025 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 3 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 06.07.2025 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 3 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.08.2026 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Чайка-2. Дом 2 этажа, на первом этаже камин, на втором печка, участок 6 соток, одна теплица 8м, беседка, колодец, туалет. До Иваньковского водохранилища на авто 3 минуты. Торг.