Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Дубна СТ, Дубна гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,85 млн; первая цена 5,85 млн ₽ от 14.05.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 855 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 35 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — печь.
До ст. Дубна ≈3,3 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5819
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 855 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 645 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Дубна СТ | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубна СТ | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубна СТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Дубна СТ | 12,8 сот. | 2 500 000 | 195 312 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубна СТ | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубна СТ | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ратмино д. | 14,4 сот. | 2 300 000 | 159 722 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ратмино д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ратмино д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 429 / 39 659 / 60 278 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 663 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 297 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 645 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубна СТ | 88 м² | 6,2 сот. | 3 490 000 | 39 659 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубна СТ | 80 м² | 6,3 сот. | 4 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 100 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 38 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Дубна СТ | 64,7 м² | 5,8 сот. | 3 900 000 | 60 278 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мечта СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 480 000 | 35 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2025 | 5 850 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 5 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 4 650 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 02.08.2026 | 3 500 000 (−1 150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток. Хоз. Посторойки: сарай, санузел, душ (возможно под снос). Дом жилой 6*8, 2 этажа, кирпичный, жб перекрытия, глубокий повал, крыша шифер, окна пластик. Отопление: печь, камин. Септик, колодец. Насос и бойлер расположены в подвале.