Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Камелия СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 25 м², участок 6,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,19 млн ₽, снижали с 1,39 млн; первая цена 1,39 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 603 тыс. → дом ≈587 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,01 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈96 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Орудьево ≈3,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5815
Рейтинг 39/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 210 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 96 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 829 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 603 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 587 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Непейно д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 62 500 / 208 333 |
| цена объекта | 1 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 011 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 696 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 507 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 95 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Поляна СНТ | 24 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 208 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Восточное СНТ | 31,2 м² | 5,9 сот. | 1 950 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Прогресс СНТ | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 1 390 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 290 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 190 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 190 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138803350 Адрес: Московская область, г. О. Дмитровский, Орудьевский с/о, в районе д. Непейно, с/т "Камелия". Направление: Дмитровское шоссе. Расстояние от Мкад: 71 км. Площадь участка: 6,5 соток. Площадь дома: 25 м2. Назначение земельного участка: Для ведения садоводства. Коммуникации: Электричество, водопровод (летний водопровод). Дополнительное описание: Участок угловой, ровный, правильной прямоугольной формы. Имеются вагончик размером 6х2 м с Пвх окнами, распашные ворота, удобный автомобильный заезд. Участок со всех сторон огорожен профнастиловым забором. На участке расположен щитовой садовый дом площадью 25 кв. М. На блочном фундаменте. Также на участке имеется хозблок с туалетом и душем, нагревательная система: Бочка на 50л с теном и насос с фильтром. Электричество полностью разведено по дому. Отапливается электрическими обогревателями. Описание населенного пункта: Отличный круглогодичный подъезд к Снт. Пешком от автобусной остановки 25 минут до участка. Станция ж/д Орудьево в 30 минутах ходьбы. Также в 10 минутах езды на авто с. Орудьево со всей необходимой инфраструктурой: сетевые продуктовые магазины, аптека, пункты выдачи заказов, строительные магазины, кофейня, отделение Почты, детский сад "Звездочка", средняя школа, Орудьевский пруд для отдыха с семьей, Покровская церковь. В Снт планируется проводить газ.