Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Тополек СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 110 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 02.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 383 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −765 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Талдом-Савёловский ≈5,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5814
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 383 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 617 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тополек СНТ | 7,2 сот. | 120 000 | 16 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тополек СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тополек СНТ | 11 сот. | 590 000 | 53 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Серебренниково д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Григорово д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Григорово д. | 20 сот. | 999 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Григорово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Григорово д. | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Доброволец д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 35 426 / 67 950 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 367 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 190 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 835 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -765 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Журавли СНТ | 108 м² | 9,2 сот. | 6 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Юркино д. | 120 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ростокино СНТ | 101 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 54 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Кунцево СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Аист СНТ | 93 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 52 688 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | ТМЗ СНТ | 100 м² | 12 сот. | 4 100 000 | 41 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Рябинка-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 20 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Салют СНТ | 80,4 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 29 851 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Островок СНТ | 80 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Атмосфера СНТ | 88,3 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 67 950 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом (брус, утеплён и обшит сайдингом), площадь 110 кв. М., электричество 9 кВ (возможно увеличение), вода и санузел в доме, отопление печное. 1- ый этаж: терраса с кухней, спальня, коридор, санузел; 2- ой этаж: большая комната. Участок 8 сот. Имеются хозпостройки (беседка, хозблок, летний домик. Гриль зона, колодец 8 колец, баня 20 кв. М. Под восстановление). На участке растут яблони, груша, малина, черная смородина, вишня, слива, черная рябина, цветы. Собственник. Срочно. Алексей.