Дмитровское ш., 56 км от МКАД
Непейно д., Дмитровский гор. округ
Дом 25 м², участок 6,5 сот.
Цена 1,19 млн ₽, снижали с 1,29 млн; первая цена 1,29 млн ₽ от 01.08.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 56 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 586 тыс. → дом ≈604 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,01 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈394 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Орудьево ≈3,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5809
Рейтинг 57/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 27.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 52 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 132 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 586 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 604 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Непейно д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Самотека СНТ | 6 сот. | 714 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Непейно д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 84 822 / 159 533 |
| цена объекта | 1 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 011 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 258 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 145 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 394 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Меридиан СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Малахит СНТ | 24,2 м² | 6 сот. | 999 000 | 41 281 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Роднички СНТ | 24,7 м² | 8,8 сот. | 3 900 000 | 157 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Орудьево с. | 28 м² | 5 сот. | 2 250 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дядьково д. | 23 м² | 7,7 сот. | 2 550 000 | 110 870 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Подмошье д. | 25,7 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 159 533 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Гагат СНТ | 25,2 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Дятлино д. | 25 м² | 5 сот. | 950 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Заря СНТ | 28,9 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 100 346 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Агрос СТ | 25 м² | 7,9 сот. | 1 220 000 | 48 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.08.2026 | 1 290 000 | история площадки |
| 09.09.2026 | 1 190 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 190 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138803350 Адрес: Московская область, г.о. Дмитровский, Орудьевский с/о, в районе д. Непейно, с/т "Камелия". Направление: Дмитровское шоссе. Расстояние от МКАД: 71 км. Площадь участка: 6,5 соток. Площадь дома: 25 м. Назначение земельного участка: Торг.