Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Кочергино д., Дмитровский гор. округ
Дом 23 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 03.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,56 млн → дом −259 тыс. ₽, −11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 66 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈188 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — магистральный.
До ст. Соревнование ≈19,8 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5803
Рейтинг 34/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 12 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 955 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 559 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −11 261 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кочергино д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кочергино д. | 15,2 сот. | 995 000 | 65 461 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поздняково д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Поздняково д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поздняково д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | А-108 33-й км | 18 сот. | 2 950 000 | 163 889 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Безбородово д. | 12 сот. | 999 998 | 83 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | А-108 34-й км | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васнево д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васнево д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 316 / 87 500 / 153 061 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 191 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 081 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 753 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 188 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Горицы д. | 24 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Говейново д. | 24,5 м² | 15 сот. | 3 750 000 | 153 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | А-108 38-й км | 28,5 м² | 20 сот. | 1 890 000 | 66 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 300 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается старый бревенчатый дом, 23 кв.м. в деревне Кочергино, Дмитровского района Московской области. Большой земельный участок 20 соток: вид разрешенного использования- для личного подсобного хозяйства, ровный и сухой, по границе проходит магистральный газ. Деревня Кочергино находится в 85 км от МКАД по Рогачевскому шоссе, в 30 км. от г. Клин, в 50 км. г. Лобня, в 2 км от с. Рогачево, где расположена вся развитая инфраструктура: детский сад, школа, поликлиника, сетевые магазины, рынок, физкультурно-оздоровительный комплекс, аптеки, кафе. В 2 минутах ходьбы от дома остановка общественного транспорта. Звоните! Оперативно покажем!