Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Пыхино д., Дмитровский гор. округ
Дача 25 м², участок 12 сот.
Цена 1,29 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 03.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 903 тыс. → дом ≈387 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −468 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 68 км ≈9,2 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5800
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 93 % | 6.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 272 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 903 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 387 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Андреянцево д. | 8,5 сот. | 999 860 | 117 631 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Якоть с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Якоть с. | 37 сот. | 815 000 | 22 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 500 / 55 000 / 83 333 |
| цена объекта | 1 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 096 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 340 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 270 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 129 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -467 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Вишенка СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Пальчино СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Царевское д. | 24 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Камелия СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 1 190 000 | 47 600 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Хомяково с. | 25 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 180 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Московская Горка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 730 000 | 36 500 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Новинки д. | 24 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Поляна СНТ | 24 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 208 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Васьково д. | 24 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 290 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На данный момент участок не ухожен. Готовы рассмотреть скидку. Участок 12 соток, Ижс, в деревне Пыхино. Участок правильной прямоугольной формы с размерами 25*48 м. Электричество, счётчик в домике (тариф сельский), вода на участке (централизованная), дорога до деревни асфальт, по деревне асфальтовая крошка (последняя подсыпка 2019 г.), никаких взносов нет. Участок выровнен в мае 2019 г. Трактором. На участке имеется оформленная хоз. Постройка. Первое время можно использовать, как домик. Участок солнечный полностью. На территории деревни два пруда. В 10 минутах езды Жестылевское водохранилище с купанием и рыбалкой. Продаётся из-за переезда. Документы на руках. Один взрослый собственник. Без обременений. Межевание сделано. Просьба писать. Кадастровый номер участка: 50:04:0280212:87, кадастровый номер постройки: 50:04:0280212:241.