Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Сокольники-ГС СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 134,5 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 25 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈2,39 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6 млн / целевая ≈5,4 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈284 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Никулки ≈1,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5797
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 016 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Колос СНТ | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Долгие Пруды СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аймусово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аймусово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 134,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 390 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 43 214 / 71 429 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 999 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 699 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 399 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 799 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 284 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Колос СНТ | 105 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Журавлик СНТ | 140 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Избиратель СНТ | 160 м² | 7,6 сот. | 6 000 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Менделеевец СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Агрос СТ | 150 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 76 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Орион СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Бобры СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Журавли СНТ | 108 м² | 9,2 сот. | 6 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ростокино СНТ | 101 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 54 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 134,5 м2 с двумя этажами, построенная в 1992 году из бруса. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания уютного загородного жилья или места для проведения отдыха на свежем воздухе. На участке расположена баня, на втором этаже комната отдыха. Отопление печное, две печки, водоснабжение осуществляется через скважину. Санузел находится на улице. Участок ухожен, вокруг много зелени, создающей атмосферу уединения и спокойствия. Хорошие соседи, живописные места, много мест для рыбалки.