Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Кулон СТ, Талдомский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 62/100 · уверенность 55 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 178 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 31 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈1 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Власово ≈5,6 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5794
Рейтинг 62/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 178 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 122 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунцево СНТ | 21 сот. | 550 000 | 26 190 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунцево СНТ | 15 сот. | 270 000 | 18 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кунцево СНТ | 10 сот. | 345 000 | 34 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 30 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 667 / 78 125 / 100 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 759 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 383 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 007 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 002 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Слава СТ | 45 м² | 6 сот. | 1 380 000 | 30 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 64 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 78 125 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 50 м2, построенный в 2005 году из сэндвич-панелей. Двухэтажное строение расположено на участке Снт, обеспеченном центральным водоснабжением. В доме есть водопровод, эллектричество и кухня, выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и наслаждаться комфортом. На территории участка имеется ухоженный сад с разнообразными плодовыми деревьями, растениями и цветами, а также теплица для выращивания овощей. Для любителей отдыха на свежем воздухе предусмотрена терраса. Дом подключен к кабельному/цифровому ТВ, что обеспечивает возможность развлечений и новостей. Удобное расположение рядом остановка общественного транспорта и магазин. Идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и близость к природе.