Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Салют-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 830 тыс. ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 07.11.2023.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 578 тыс. → дом ≈252 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 23 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈706 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈919 тыс. / целевая ≈827 тыс. / пессимист. ≈735 тыс. → от пессимистичной прибыль −370 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Орудьево ≈4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5789
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 578 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Очево д. | 6 сот. | 719 000 | 119 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Очево д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 33 333 / 43 182 |
| цена объекта | 830 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 705 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 873 000 ₽ |
| продажа: целевая | 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -370 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Чайка СНТ | 27 м² | 6 сот. | 900 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Имени Мичурина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 146 667 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Энтузиаст СНТ | 30 м² | 6 сот. | 910 000 | 30 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Петрино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Менделеевец СНТ | 24,6 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 618 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Петрино д. | 25 м² | 8 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Кушки д. | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2023 | 1 099 000 | история площадки |
| 25.08.2024 | 2 199 000 (+1 100 000) | история площадки |
| 23.09.2024 | 2 000 000 (−199 000) | история площадки |
| 28.09.2024 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.01.2025 | 1 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 10.01.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.01.2025 | 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 960 000 (+60 000) | история площадки |
| 16.02.2026 | 990 000 (+30 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 930 000 (−60 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 830 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 830 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Категория земель. Земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешённого использования. Для ведения гражданами садоводства и огородничества. Прописки нет. Торг Уместен! Дом каркасно-щитовой. Фундамент глубокий, ленточный. Фундамент позволяет сделать погреб. Дача в Снт от собственника. В 100 метрах лес. На территории Снт пожарный пруд. Место тихое, спокойное. В дали от суеты. Электричество есть. Вода скважина на участке. Туалет выгребная яма на улице. Душ с баком на крыше. В доме рукомойник с отводом на улицу. Газ в баллонах на улице в металлическом ящике. Прямоугольный, ровный участок. По периметру имеется канава для водоотведения. Заезд бетонный. Фундамент высокий ленточный, вокруг сделан дополнительный, для расширения дома. В конце участка есть ленточный фундамент для бани, с бетонной площадкой. Дом щитовой с тёплой кирпичной печью. Парник на участке металлический, по периметру забетонирован.