Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Ортопед СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 96 м², участок 15 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 28.03.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 525 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль −693 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −18 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 68 км ≈14,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5788
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 573 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ортопед СНТ | 22 сот. | 499 000 | 22 682 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ортопед СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ортопед СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бешенково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бешенково д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бешенково д. | 15 сот. | 890 000 | 59 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бешенково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Отечество ДПК | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Горбово д. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Василево д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 381 / 39 683 / 88 889 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 862 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 658 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 252 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -693 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Кузнецово д. | 94,1 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 60 574 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Пыхино д. | 88 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 44 318 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Сихнево СНТ | 85,4 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 43 911 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сихнево СНТ | 110 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 35 455 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Садовниково д. | 90 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Пыхино д. | 80 м² | 8 сот. | 2 590 000 | 32 375 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Плоцкий Луг ТСН | 92,2 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 30 369 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Ивушка-2 СНТ | 95,3 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 29 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Кузнецово пос. | 90 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новый пос. | 80 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом зарегистрирован как баня 2этажа. Размер 6×8 м2, ещё сделан столбчатый фундамент с обвязкой швеллером под веранду с навесом 6×8 м2. Стены толщина 40 см: 20см- полнотелый керамзито-цементный блок. 10 см утеплитель Роквал, плотность 120. 10 см блок песчано-цементный (драный камень). Возможен обмен на квартиру.