Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Измайлово д., Талдомский гор. округ
Дом 27,3 м², участок 23 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 556 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 45 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈546 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −428 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Власово ≈26,6 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5779
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 185 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 556 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 044 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 242 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Измайлово д. | 35 сот. | 400 000 | 11 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Измайлово д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Прусово д. | 23,4 сот. | 600 000 | 25 641 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Прусово д. | 16,1 сот. | 385 000 | 23 913 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Николо-Кропотки с. | 25 сот. | 795 000 | 31 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Николо-Кропотки с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Николо-Кропотки с. | 17 сот. | 400 000 | 23 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Самково д. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рождество-Вьюлки д. | 8,1 сот. | 240 000 | 29 630 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Курилово д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 546 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 455 / 63 489 / 85 714 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 662 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -428 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Николо-Кропотки с. | 21 м² | 22 сот. | 1 800 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Шепелево д. | 30 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Климово д. | 26 м² | 17 сот. | 1 200 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Заболотье с. | 33 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 45 455 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 67 340 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Дьяконово д. | 22,6 м² | 12,5 сот. | 1 500 000 | 66 372 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 22.04.2025 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа дома от Собственника д. Измайлово. Бревенчатый дом расположенный на участке 23 сотки, на участке расположены сарай, колодец, парник, душ. Возможна прописка. Хороший подъезд, зимой дороги чистят,. Хорошие соседи проживающие круглогодично. Дополнительная информация по телефону.