Дмитровское ш., 61 км от МКАД
Пузино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 84 м², участок 6 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 24.07.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 518 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 10 в 10 км, 64 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,97 млн / целевая ≈5,38 млн / пессимист. ≈4,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,4 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5772
Рейтинг 66/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 37.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 481 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 631 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Пузино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пузино д. | 15 сот. | 999 990 | 66 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пузино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Станции Костино пос. | 7 сот. | 700 050 | 100 007 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 990 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пузино д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Экспортер СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузьминки СНТ | 8,1 сот. | 999 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 177 / 69 767 / 76 867 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 673 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 398 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Лавровки-Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 83 м² | 6 сот. | 5 970 000 | 71 928 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лавровки пос. да: «санузел» + «под ключ» | 83 м² | 6 сот. | 6 380 000 | 76 867 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Изумрудный КП да: «санузел» + «теплые полы» | 86 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 69 767 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Федоровское д. да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 76 353 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Арханово д. да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 6,2 сот. | 5 640 000 | 66 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Альфа СНТ да: «санузел» + «отделка» | 85,7 м² | 6,2 сот. | 5 500 000 | 64 177 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Кекишево д. да: «с/у» + «под ключ» | 85,6 м² | 6 сот. | 4 770 000 | 55 724 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Федоровское д. да: «ванные» + «отделка» | 85,7 м² | 6,2 сот. | 6 490 000 | 75 729 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Кекишево д. да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 86 м² | 6,2 сот. | 5 990 000 | 69 651 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Никулино д. да: «ванная» + «отделка» | 86 м² | 6,2 сот. | 5 990 000 | 69 651 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2026 | 1 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дом, вагончик жилой и земельный участок. На дом есть проектная документация. Стены утеплены. Частично сделан пол с утеплителем. Внутреннюю планировку можно сделать под себя. Дом не зарегистрирован. Земельный участок отмежеван. Хорошие соседи. Один собственник. Торг!