Дмитровское ш., 85 км от МКАД
Приветино д., Талдомский гор. округ
Дом 80 м², участок 27 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 27 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,36 млн / целевая ≈4,82 млн / пессимист. ≈4,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈661 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Никулки ≈2,2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5770
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 097 000 ₽ (27 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 403 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Приветино СНТ | 10,8 сот. | 950 000 | 87 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приветино д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Купавна СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Труд СНТ | 10,8 сот. | 950 000 | 87 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Труд СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Труд СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 260 / 66 120 / 97 577 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 358 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 090 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 286 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Труд СНТ | 80 м² | 14,8 сот. | 4 100 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Вербилки пгт | 83 м² | 15 сот. | 7 300 000 | 87 952 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Волково д. | 77 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 59 740 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Тарусово д. | 80 м² | 27 сот. | 5 800 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Танино д. | 82,8 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 20 531 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сосково д. | 80 м² | 25 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Геофизик СНТ | 77 м² | 24 сот. | 790 000 | 10 260 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вербилки пгт | 74,3 м² | 13,9 сот. | 7 250 000 | 97 577 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Танино д. | 75 м² | 17 сот. | 6 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новоникольское с. | 86,9 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 74 799 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в деревне. Участок 27 соток , круглогодичный подъезд. Хорошие соседи.Рядом грибные леса.Есть возможность разделить на три участка.