Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Союз-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 68 м², участок 6 сот., дерево, 2021 год.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 578 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 72 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,57 млн / целевая ≈4,11 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈330 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Орудьево ≈2,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5769
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 578 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 972 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Лотос СТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Технолог СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орудьевского торфобрикетного предприятия пос. | 6,5 сот. | 710 000 | 109 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Салют-2 СНТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 750 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Непейно д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 600 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Самотека СНТ | 6 сот. | 714 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Салют-2 СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Непейно д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 542 / 71 542 / 92 617 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 114 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 657 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 329 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Игнатовка д. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Орудьево с. да: «с/у» + «тёплые полы» | 74,5 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 92 617 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Подчерково с. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный дом из бруса. Общая площадь составляет 68 кв.м., на участке 6 соток в СНТ. Дом оформлен как жилой. Можно прописаться. Участок расположен в живописной местности, в сосновом лесу. Недалеко от с. Орудьево. Дорога к СНТ круглогодичная, что обеспечивает удобный подъезд. Внутри выполнен косметический ремонт, стены отделаны деревом. На первом этаже находится кухня, гостиная, спальня, санузел. На втором этаже спальня и комната. Окна ПВХ. Санузел расположен в доме, водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена выгребной ямой. Отопление печное, также в наличии электрические обогреватели , что обеспечивает комфорт в любое время года. Качественный забор из проф листа обеспечивает приватность и безопасность. На территории СНТ находится детская площадка. Звоните! Оперативный показ!