Дмитровское ш., 41 км от МКАД
Знар СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 123 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 01.06.2024.
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈2,36 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,86 млн / целевая ≈5,28 млн / пессимист. ≈4,69 млн → от пессимистичной прибыль −50 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 74 км ≈0,8 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5765
Рейтинг 43/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 634 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Арханово д. | 12,5 сот. | 625 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Федоровское д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федоровское д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Альфа СНТ | 17,8 сот. | 4 300 000 | 241 573 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Федоровское д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.01.2021 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Альфа СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Арабелла СНТ | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Здоровье СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Драчево д. | 25 сот. | 4 050 000 | 162 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 123 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 49 000 / 117 338 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 862 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 569 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 690 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -50 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Федоровское д. | 110 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лесное-1 СНТ | 123,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 44 462 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Кинохроникер СТ | 126,8 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 82 808 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ваньково д. | 108 м² | 8 сот. | 12 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | сохраненная копия |
| 7.5 км | Минеево СНТ | 130 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 26 923 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Плоцкий Луг ТСН | 92,2 м² | 8,3 сот. | 2 800 000 | 30 369 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ассаурово д. | 100 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ивановское дп | 89,4 м² | 10 сот. | 10 490 000 | 117 338 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Кинохроникер СТ | 150 м² | 6,3 сот. | 3 999 999 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 100 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2024 | 4 300 000 | история площадки |
| 19.08.2024 | 3 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 12 соток с большим 2-этажным домом. Один собственник. Наследство больше 3 лет. Московская область, Дмитровский район, с/п Костинское, в районе д. Арханово, снт "Знар". 70км. От Москвы по Дмитровскому шоссе. В пешей доступности ж/д станция 74 км. Дороги в Снт чистятся, рядом лес, богатый грибами. Земля: Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: Для садоводства. Участок ровный. Забор. Парковочное место. Сзади участка выход к пруду. Дом: Назначение: Нежилое. Наименование: Садовый дом. Дом представляет собой соединенные между собой террасами два бревенчатых дома. Широкая пологая лестница. Надежный фундамент. В доме печь с камином. Электричество в дом заведено (5 квт), разводки нет. В доме отличная деревянная отделка. Крыша толстая оцинковка. После постройки в доме так никто и не жил. Выход из дома на обе стороны участка (сквозное крыльцо, заднее крыльцо требует ремонта фундамента). Дополнительно: На участке, также, имеется хозяйственный дом. Отличные соседи. Дому желателен наружный ремонт в части покраски. Сами делать не стали, на вкус и цвет. ! Строго! В помощи агентов и иных помощников не нуждаюсь. Показываю в выходные дни.