Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Кузьмино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 64 м², участок 17 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.12.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 557 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 13 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,68 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Никулки ≈22 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5764
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 193 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 266 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кузьмино д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кузьмино д. | 18 сот. | 765 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьмино д. | 30 сот. | 500 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьмино д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьмино д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузьмино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузьмино д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Филипповское д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Филипповское д. | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 194 / 34 490 / 55 970 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 063 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 955 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 679 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Кузьмино-1 СНТ | 60 м² | 11 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кузьмино-1 СНТ | 72 м² | 10 сот. | 950 000 | 13 194 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Александровка СНТ | 70 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лесная Капель дп | 60 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Журавли КП | 53,6 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 970 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Кучки с. | 49 м² | 11,8 сот. | 1 770 000 | 36 122 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 150 000 (−350 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Дачу в Деревне Филипповское я собственик. Ижс, Электричество, Летний Водопровод, центральная вода, Дом, Баня Гараж под 2 машины, плодовые деревья Круглогодичный подъезд!