Дмитровское ш., 70 км от МКАД
Дятлинское СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 98,8 м², участок 6,3 сот., кирпич, 2022 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 577 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 86 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,02 млн / целевая ≈8,12 млн / пессимист. ≈7,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,22 млн ₽, маржа 45 %, ROI 80 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: колодец.
До ст. Дмитров ≈10,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5761
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 666 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 577 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 923 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 464 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дятлинское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Юрьево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Юрьево д. | 3 сот. | 400 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юрьево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юрьево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пулиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новосиньково пос. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карпово д. | 7 сот. | 5 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карпово д. | 18,4 сот. | 1 380 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карпово д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 876 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 135 / 90 000 / 91 900 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 022 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 120 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 217 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Дмитровские Сады КП да: «ванные» + «заезжай и живи» | 100 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 90 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | да: «ванной» + «ламинат» | 100 м² | 6 сот. | 9 190 000 | 91 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Елизаветино д. да: «санузел» + «отделка» | 91,6 м² | 5,7 сот. | 7 890 000 | 86 135 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144723855 О ДОМЕ Продаётся 2-х этажный (с большим подвалом) кирпичный дом в СНТ Дятлинское Дмитровского района. Дом, общей площадью 98.8 м2, утеплён снаружи утеплителем (полипропилен). Внутри - чистовая отделка. Фундамент - ленточный, бетон 2м. Стены - кирпич, толщина стен - 40 см. Перекрытия: подвал -1-й эт. - железобетон монолит, 1-й эт. - 2-й эт. - брус 20 см. Крыша - металл (утеплена мин. ватой 10 см). Высота потолков: подвал - 2м, 1-й этаж - 2.5м, 2-й этаж - 2.4 м. Планировка дома: подвал, площадью 37.5 м2: котельная, 10 м2, помещение хозназначения - 16.3 м2, кладовая; 1-й этаж, площадью 36 м2 - комната 15 м2, кухня 7.5 м2, совмещённый с/узел, кладовая 3.6 м2; 2-й этаж, площадью 25.3 м2 - 2 комнаты 15 м2 и 7.5 м2. Дом подходит для круглогодичного проживания. ОБ УЧАСТКЕ Дом расположен на участке 6.33 сот., кадастровый номер: 50:04:0250408:108. Категория земли - земли с/х назначения. Вид разрешённого использования - для ведения садоводства. Участок ровный, правильной формы (прямоугольник), огорожен деревянным забором, оборудованном калиткой и воротами. На участке - фруктовые деревья и ягодные кусты. КОММУНИКАЦИИ электричество - 15 кВт (3 фазы), вода - скважина (55 м), канализация - 2 колодца (переливные), отопление - котёл Купер (дрова, уголь) + э/котёл, дорога - асфальтная крошка (утрамбованная). ИНФРАСТРУКТУРА Участок расположен в экологически чистом месте недалеко от объектов инфраструктуры. Рядом: красивый грибной лес, речка Дятлинка, Карповское водохранилище (зона отдыха, пляж, рыбалка). До п. Автополигон - 500 м (магазины, аптека, д/сад), до автобусной остановки - 400 м. До г. Дмитров - 14 км. Многие соседи проживают круглогодично. Дороги чистят регулярно. ДОКУМЕНТЫ Один взрослый собственник. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии Риелторов Московской области (все сделки застрахованы).