Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Журавлик СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 86 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3 млн ₽ от 30.08.2023.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 149 тыс. → дом ≈3,35 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 28 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −2,45 млн ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5760
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 149 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 965 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слава СТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьина Роща-2 СНТ | 14 сот. | 195 000 | 13 929 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Слава СТ | 5,9 сот. | 450 000 | 76 271 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 224 / 31 529 / 61 905 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 686 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 417 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 149 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 446 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Московский Художник СНТ да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Садко СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 2 680 000 | 31 529 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Земляне СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82,2 м² | 6 сот. | 2 320 000 | 28 224 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.08.2023 | 3 000 500 | история площадки |
| 28.01.2024 | 3 500 000 (+499 500) | история площадки |
| 21.02.2024 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 27.02.2024 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.08.2024 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 24.01.2025 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 09.03.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.02.2026 | 4 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихое, уютное расположение, хорошие соседи, вдали от главной дороги, на территории ёлки, забор, есть теплица, дровница, бытовка и уличный туалет, везде проведён свет, уютная беседка, к дому подведены балоны газа на кухню, для приготовления пищи, большая печь, прогревает быстро дом зимой, в доме жили сами всю зиму, вода в колодце, проведена в дом, водопровод и зимой и летом, горячая вода круглогодична. В доме большая кухня, туалет, большая комната, спальня, на втором этаже две комнаты, второй этаж утепление, усилена крыша. Есть стоянка и заезд для машины. Сад из яблонь, вишен, слив, смородины, малины, крыжовник, растут кусты сирени и жасмина. В Снт собираются документы для проведения газа, хороший, заботливый председатель, охраняется, есть автоматические ворота на въезде, зимой чистятся дороги, есть детские площадки, кругом лес, недалеко расположены магазины и озеро.