Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Телефонист СНТ, Раменский гор. округ
Дом 80 м², участок 5,8 сот., кирпич.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 12.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 492 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 61 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,42 млн / целевая ≈4,88 млн / пессимист. ≈4,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈174 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Шевлягино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №576
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 492 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 758 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Телефонист СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 976 / 65 278 / 93 750 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 149 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 878 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 336 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 173 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Росток-2 СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 80 м² | 6 сот. | 4 999 000 | 62 488 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесная Поляна СНТ да: «ванная» + «кухонным гарнитуром» | 82 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Альбатрос СНТ да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Усадьба Глебово КП да: «санузел» + «ремонт» | 88 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 68 068 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146190338 Эксклюзивное предложение!!! Продается кирпичный, двухэтажный дом 80 м2 на участке 5,75 соток в СНТ "Телефонист" 25 минут пешком от станции Шевлягино (Казанское направление). В дом проведена вода из колодца. Вода питьевая. На первом этаже дома три комнаты и кухня. Есть камин и печка. Есть удобная лестница на второй этаж. На втором этаже две спальни. На участке еще имеется летняя кухня, беседка, колодец, сарай. Имеется дополнительно летний водопровод. СНТ охраняется , есть виде наблюдение и шлагбаум. Центральная дорога зимой чиститься. Есть доставка из сетевых магазинов. Хороший председатель , дружелюбные соседи. Один собственник. Документы в порядке. Показ в удобное время. Звоните!!!