Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Колос СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 76,1 м², участок 8 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 66 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 468 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Никулки ≈0,6 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5754
Рейтинг 13/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 468 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 259 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Колос СНТ | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Долгие Пруды СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аймусово д. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Агросад СНТ | 5,8 сот. | 200 000 | 34 483 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Аймусово д. | 25 сот. | 2 100 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Менделеевец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 422 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 397 / 39 830 / 60 938 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 929 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 783 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 636 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 343 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 628 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Восход-1 СТ | 75,6 м² | 6 сот. | 1 920 000 | 25 397 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | АС СНТ | 81,2 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 30 788 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зодчий-2 СНТ | 70,8 м² | 12 сот. | 3 220 000 | 45 480 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Прибрежный СНТ | 72 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Прибрежный СНТ | 72 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Красная Пресня СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 29 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луч СНТ | 82,8 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сретенка СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Вербилки пгт | 73,7 м² | 5,6 сот. | 2 800 000 | 37 992 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокольники-ГС СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Описание дачи - Участок: 8 соток, ограждение по периметру, въездные ворота. - Дом: из бруса, два этажа + мансарда, общая площадь 76,1 м2. - Веранда: 4,6 м2. - Электричество: заведено в дом. - Водоснабжение: колодец во дворе, благоустроенный туалет и душ с горячей и холодной водой. - Баня: двухэтажная, из бруса, с парной и промывочным отделением, второй этаж жилой. Расположение и инфраструктура - Река Дубна: в 700 метрах от участка. - Железная дорога: Савёловского направления, платформа Никулки 5 минут пешком. - Удалённость от МКАД: 76 км. Преимущества - Полностью благоустроенный участок с жилыми и хозяйственными постройками. - Удачное сочетание жилого пространства и зоны отдыха. - Отличная транспортная доступность и близость к природе.