Дмитровское ш., 62 км от МКАД
Надежда-М СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 93 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 322 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,86 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,9 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5753
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 322 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 178 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 419 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Надежда-М СНТ | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-М СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Опал СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Опал СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надеждино д. | 7,4 сот. | 743 600 | 100 486 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иванушка СТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 7,7 сот. | 200 000 | 25 974 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 506 / 34 046 / 65 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 604 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 474 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 083 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 902 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-М СНТ | 86,1 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 29 036 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Владыкинский механический завод СНТ | 95 м² | 6,1 сот. | 2 390 000 | 25 158 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Темп-4 СНТ | 95,6 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 11 506 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Уголек СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 490 000 | 49 889 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Пчелка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Созвездие СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 30 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Фиалка СНТ | 72 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Печатник СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мосгорархив СНТ | 71,6 м² | 6,5 сот. | 3 550 000 | 49 581 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Полет СНТ | 74,8 м² | 6,6 сот. | 2 600 000 | 34 759 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 000 000 (+600 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно Срочно. Продаю два участка по 6 соток 33/34 участок. Можно все вместе 12 соток, а можно по 6. Очень красивая места, В час до Москвы, 5мин от дома остановка. Лес, и рядом река Канал! Торг хороший. Сделали ремонт. Поменялись полы полностью. Летняя кухня и в доме кухня. Срочно. Можно и в рассрочку.