Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Калинка ДП, Раменский гор. округ
Дача 30 м², участок 10,6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈16 тыс. ₽/сот. × 10,6 сот. = 170 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 25 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,05 млн / пессимист. ≈937 тыс. → от пессимистичной прибыль −938 тыс. ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈5,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5752
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.4 |
| участок | 5 | 60 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 16 030 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 170 000 ₽ (10,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 330 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Калинка ДП | 24 сот. | 300 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калинка СНТ | 24,4 сот. | 849 000 | 34 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Калинка СНТ | 40 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гамма СНТ | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гамма СНТ | 12 сот. | 520 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гамма СНТ | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калинка СНТ | 15 сот. | 200 000 | 13 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калинка СНТ | 11,2 сот. | 300 000 | 26 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Талицы д. | 11,5 сот. | 300 000 | 26 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гамма СНТ | 20,4 сот. | 300 000 | 14 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 38 333 / 50 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 112 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 054 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 937 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -938 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Волково СНТ | 28 м² | 15,6 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Журавли СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Новоселки х. | 30 м² | 6 сот. | 950 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Бекерон СНТ | 26 м² | 6,3 сот. | 699 000 | 26 885 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Слава СТ | 37,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 79 787 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Луч СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Камелия СНТ | 25 м² | 6,5 сот. | 1 190 000 | 47 600 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Литейщик СНТ | 36 м² | 6 сот. | 900 000 | 25 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 10соток с щитовым домом 30м/кв для летнего проживания. ("сендвич-панели"-ошибка). В спальне кондиционер (нагрев/охлаждение), набор мебели с кроватью. В кухне набор бытовой техники. На участке 2 бытовки, теплица, летний душ, 4 наземных светильника, компостная яма.