Новорязанское ш., 30 км от МКАД
Старая Мельница-3 дп, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 13 сот., дерево.
Цена 3,28 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 89 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,79 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,19 млн / целевая ≈5,57 млн / пессимист. ≈4,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Бронницы ≈2,2 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №575
Рейтинг 61/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 42 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 535 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 346 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 934 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая Мельница-3 дп | 7,2 сот. | 970 000 | 134 722 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 550 / 95 455 / 96 923 |
| цена объекта | 3 280 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 788 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 567 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 949 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 061 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебель» | 65,5 м² | 13 сот. | 5 800 000 | 88 550 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебелью» | 66 м² | 12,9 сот. | 6 300 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рыболово с. да: «санузла» + «мебель» | 60 м² | 14 сот. | 17 000 000 | 283 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 96 923 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 500 000 (+350 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 280 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 280 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135025231 Агентство недвижимости "Домус" предлагает приобрести Участок с домом в ДНП Старая Мельница-2 идеальное место для вашей семьи! (взносов нет!) Жилой дом площадью 60 кв.м. на 13 сотках земли готов принять своих новых хозяев. Первый этаж, выполненный из экологически чистого бруса, предлагает полностью оборудованную кухню мечту любой хозяйки, и комнату для отдыха или приема гостей. Все окна современные стеклопакеты, обеспечивающие тепло и тишину. В доме уже проведено электричество, что гарантирует комфортное проживание. На второй этаж ведет удобная лестница. Второй этаж (каркасный) представляет собой свободное пространство, которое вы можете зонировать по своему вкусу, легко превратив его в две полноценные комнаты, например, детскую и спальню или кабинет. Участок площадью 13 соток это настоящий рай для садовода и идеальное место для семейного отдыха. Он полностью огорожен надежным профнастилом, обеспечивающим приватность и безопасность. Коммуникации: К участку подведено электричество, а собственная скважина глубиной 16 метров обеспечивает бесперебойное снабжение чистой питьевой водой. Зона отдыха: На участке расположен просторный навес (6x7 метров), оснащенный всем необходимым для комфортного отдыха на свежем воздухе идеальное место для летних обедов, барбекю или просто для наслаждения тишиной. Плодоносящий сад и огород: Настоящая гордость этого предложения! Вас ждет ухоженный сад с плодовыми деревьями и кустарниками в возрасте от 3 до 6 лет, большинство из которых уже активно плодоносит. Здесь вы найдете: Деревья: Яблони, груши, вишни, абрикосы, сливы, черешни, дюки, виноград, а также орехи (грецкий, фундук, лещина, съедобный каштан). Кустарники: Четыре вида смородины, йошта, крыжовник, ежевика, малина, ежемалина, жимолость, голубика, инжир, хурма, арония. Для любителей свежих овощей высокие грядки. А для хранения садового инвентаря и прочих нужд имеется удобный хозблок. Не упустите свой шанс! Звоните прямо сейчас, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре. Возможен торг!